Dolphin Capital Partners Limited
Response to Announcement issued on 15 April by DCI Advisors Ltd relating to Kilada
18 April 2024
Dolphin Capital Partners Ltd (“DCP”) notes the information provided on Kilada, in the Shareholder Update issued on 15 April 2024 by DCI Advisors LTD (formerly known as Dolphin Capital Investors Limited, “DCI”).
DCP has issued a separate announcement on the remaining issues touched upon in DCI’s Shareholder Update announcement, which is available under: http://dolphincp.com/240418_rns/
DCP would like to make the following comments on Kilada:
Development Progress
In the 2023 interim Financial Statements issued on 30 September 2023, the DCI Board stated that:
“Development of Phase 1 continues and the Company still expects to finalise this development phase by the end of 2024. This would include finalising the 18-hole Jack Niklaus Signature golf course, the country club and the infrastructure for 90 villas. It is the target to have finished 9 holes of the golf course by October/November this year.”
In the recent Shareholder Update issued on 15 April, the DCI Board noted that:
“We aim to have nine holes ready to play this summer, which will enable us to have a soft opening of the golf course so that people can start to play and live the Kilada experience.”
It is evident from the juxtaposition of these statements that the first 9 holes of the golf course, which the DCI Board expected to complete within 1-2 months from the issuance of their interim Financial Statements, will be at least 6 months delayed. The Board gave no update on the development of the project’s first phase, which it stated in September 2023 it was aiming to finalize within 2024.
Shareholders may be interested to see for themselves the following photographic evidence of the level of activity and development (or lack thereof) on the Kilada site in the 13-month period between March 2023 (when DCI purported to terminate DCP’s investment management agreement) and April 2024, together with more specific detailed comments on the development status which can be found at this link: http://dolphincp.com/kilada-construction-update/ .
As clearly illustrated in the relevant photographic material, there been no real progress in the project development works. Disappointingly, due to the lack of investment in the maintenance of the golf course shaping and grassing that had been already completed up to March 2023, the project status has significantly declined, resulting in additional costs and time now being required for its completion.
The photos were taken over the last few days and show the current condition of the works with most of the contractor’s equipment having been removed from site and, we understand, redeployed to other projects. Shareholders can judge for themselves, when seeing the actual evidence, whether there is any possibility of DCI meeting its diminished aim of having 9 holes ready to play for summer.
Further it is highly questionable, and should be explored by a qualified marketing professional, if having a “soft opening” in the summer of a golf course within an almost abandoned construction site will have a positive contribution to Kilada and provide the potential visitors the desired “Kilada experience”.
Funding
In the 2023 interim Financial Statements, the DCI Board stated that:
“Construction work at Kilada has been financed from a loan granted by the Company’s joint venture partner and the Company also expects to be able to draw down the first tranches of the government grant that the Company was awarded shortly.”
The Shareholder Update issued on 15 April now states that:
“To bridge the current capital needs for the development, we have identified a family office investor that is expected to invest up to €2.5 million in the Kilada project for an equity stake in the project of up to 3%. This capital will support the development and help us bridge the period between now and when other funding is available.”
No information is provided on:
- Whether this family office investor is truly a 3rd party investor or is the same or related to the project partner or any of the shareholders or Directors of DCI.
- The precise terms and structure of this new financing and the expected timing for its completion.
- Whether this would be a pure equity investment or a loan obligation undertaken by the project with the 3% equity in Kilada awarded as a form of financing fee to the lenders.
- What the current DCI Board budget is for the completion of the first phase of the Kilada development, how much additional cash will be required for its completion and when and where the DCI Board expects to source that unquantified “other funding” which will be required.
In addition, the Shareholder Update states that:
“Another €4.5 million in grants is expected to be paid to the project over the next 12 months.”
What DCI did not say in their RNS is that, in accordance with the terms of the decision awarding the grants to Kilada, DCI will need to satisfy several conditions before the €4.5 million awarded in grants will be paid:
- DCI will only be able to apply for a tranche of €2.4 million (40% of the total subsidy award), and the tranche will only be paid, once 65% of the Kilada project is completed. This will require an additional investment of €5.2 million by DCI. The DCI Board claims to have sourced additional funding through a family office investor for only €2.5 million. However, it is unclear on what basis they expect to generate the additional €2.7 million of equity investment.
- DCI will only be eligible to claim the final €1.9 million tranche once (i) a further €4.55 million of equity has been invested, (ii) the development is completed and (ii) the project has started operating. A specific committee by the Greek Ministry of Development must confirm that all these conditions have been met. In our experience, the ministerial committee usually takes at least 12 months to issue a formal confirmation after a project has started operating, and no grant will be paid before such confirmation.
The DCI Board says that it will be able collect the full €4.5 million of pending subsidies (i.e. both tranches awarded to the project set out above) in the next 12 months. It is therefore asserting, without any explanation, that during this period they expect that they will be able to (1) source and invest in total an additional €9.75 million of equity into the project, (2) complete the first phase of the Kilada development, (3) commence operations and (4) ensure that the Ministry of Development committee has formally issued its confirmatory decision.
Shareholders can form their own opinion on the probability that these events will actually occur within the timeframe indicated by the DCI Board, especially given the lengthy delay in opening the first 9 holes of the course as noted above.
It is even more important for Shareholders to understand that if the Kilada development is not completed by 1 September 2025, all the subsidies that have been awarded to the project will be revoked and the company will need to repay any grants actually collected immediately, subject to interest charges and penalties as set out in the applicable subsidy legislation.
Sales
In the 2023 interim Financial Statements issued on 30 September, the DCI Board stated that:
“The Company also expects sales momentum for villas and land lots to pick up as the finalisation of the golf course draws nearer.”
The recent Shareholder Update notes on the subject that:
“As a result, enquiries for buying land lots have increased, and we expect to start recommencing plot sales again shortly. In order to facilitate the expected increased appetite in the development, we have restructured the sales team to support this improved momentum in demand.”
The Board does not provide any justification on why, instead of the expected pick-up in sales momentum that was promised to Shareholders in September 2023, there was actually a complete cessation of all sales activity in Kilada over the past 7 months and on what basis they now “expect to start recommencing plot sales”. In this regard, we understand that DCI terminated the employment of its on-site sales agents late last year. It has also failed to sell a single land plot in Kilada since March 2023.
DCP will continue to monitor DCI’s actions and announcements.
Enquiries:
Dolphin Capital Partners
Dina Evangelatou
Tel: +30 210 3614255
e-mail: dina@dolphincp.com
Ανακοίνωση
Απάντηση στην ανακοίνωση που εκδόθηκε στις 15 Απριλίου από την DCI Advisors Ltd σχετικά με το έργο Kilada
18 Απριλίου 2024
Σε συνέχεια της ανακοίνωσης της DCI Advisors LTD (πρώην Dolphin Capital Investors Limited, “DCI”) σχετικά με το έργο Kilada, που δημοσιεύτηκε στις 15 Απριλίου 2024, η Dolphin Capital Partners Ltd (“DCP”), θα ήθελε να σημειώσει τα εξής:
Πρόοδος Ανάπτυξης
Στις οικονομικές καταστάσεις του 1ου εξαμήνου 2023 που δημοσιεύθηκαν στις 30 Σεπτεμβρίου 2023, το Δ.Σ. της DCI δήλωνε ότι:
“Η ανάπτυξη της Φάσης 1 συνεχίζεται και η Εταιρεία προσδοκά ότι θα ολοκληρώσει αυτή τη φάση μέχρι το τέλος του 2024. Αυτή η φάση περιλαμβάνει την ολοκλήρωση του γηπέδου γκολφ 18-οπών υπογραφής Jack Niklaus, του country club και των έργων υποδομής για 90 βίλες. Ο στόχος είναι να έχουμε ολοκληρώσει 9 τρύπες του γηπέδου γκολφ μέχρι τον Οκτώβριο/Νοέμβριο φέτος.”
Στην πρόσφατη ανακοίνωση που εκδόθηκε στις 15 Απριλίου, το Δ.Σ. της DCI ανέφερε ότι:
“Στοχεύουμε να έχουμε έτοιμες για παιχνίδι τις πρώτες 9 τρύπες αυτό το καλοκαίρι, ώστε να μπορέσουμε να προβούμε στην ανεπίσημη έναρξη λειτουργίας του γηπέδου γκολφ και οι επισκέπτες να αρχίσουν να παίζουν και να ζουν την εμπειρία του Kilada.”
Είναι εμφανές από τις παραπάνω δηλώσεις, ότι οι πρώτες 9 τρύπες του γηπέδου γκολφ, που το Δ.Σ. της DCI διαβεβαίωνε τους επενδυτές τον Σεπτέμβριο του 2023 ότι ανέμενε να ολοκληρώσει εντός 1-2 μηνών, θα καθυστερήσουν για τουλάχιστον άλλους 6 μήνες. Το Δ.Σ. δεν ενημέρωσε τους επενδυτές, ως όφειλε, σχετικά με την εν λόγω καθυστέρηση στην ανάπτυξη της πρώτης φάσης του έργου.
Οι μέτοχοι μπορούν να δουν φωτογραφίες, ενδεικτικές της σημερινής κατάστασης, μαζί με πιο συγκεκριμένα σχόλια σχετικά με την πρόοδο της ανάπτυξης στον παρακάτω σύνδεσμο: http://dolphincp.com/kilada-construction-update/ .
Όπως είναι εμφανές από το σχετικό φωτογραφικό υλικό, δεν υπήρξε πραγματική πρόοδος στο έργο. Δυστυχώς, λόγω της έλλειψης συντήρησης των ήδη προχωρημένων έως τον Μάρτιο του 2023 εργασιών στον χλοοτάπητα του γηπέδου γκολφ, η κατάσταση του έργου έχει επιδεινωθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα να απαιτούνται τώρα επιπλέον δαπάνες και χρόνος για την ολοκλήρωσή του.
Οι φωτογραφίες τραβήχτηκαν τις τελευταίες μέρες και απεικονίζουν με ευκρίνεια την τρέχουσα κατάσταση του έργου, με το μεγαλύτερο μέρος του εξοπλισμού του εργολάβου να έχει απομακρυνθεί από το έργο και, πιθανότατα, να έχει διατεθεί σε άλλα έργα. Είναι προφανές βλέποντας την πραγματική εικόνα, ότι δεν υπάρχει οποιαδήποτε πιθανότητα η DCI να επιτύχει ακόμη και τον νέο στόχο της να έχει 9 οπές σε λειτουργία το καλοκαίρι.
Χρηματοδότηση
Στις Οικονομικές Καταστάσεις του 1ου εξαμήνου του 2023, το Δ.Σ. της DCI δήλωνε ότι:
“Το κατασκευαστικό έργο στην Kilada χρηματοδοτείται από δάνειο που χορηγήθηκε από μέτοχο της Εταιρείας, και η Εταιρεία αναμένει επίσης να είναι σε θέση να λάβει τα πρώτα τμήματα της επιχορήγησης στην οποία εντάχθηκε προσφάτως.”
Η ανακοίνωση που εκδόθηκε στις 15 Απριλίου αναφέρει τώρα ότι:
“Για να γεφυρώσουμε τις τρέχουσες κεφαλαιακές ανάγκες της ανάπτυξης, έχουμε εντοπίσει ένα family office που αναμένεται να επενδύσει έως και €2,5 εκ. στο έργο του Kilada σε αντάλλαγμα ποσοστού έως και 3% στο έργο. Αυτά τα κεφάλαια θα χρηματοδοτήσουν την ανάπτυξη και θα μας βοηθήσουν να γεφυρώσουμε το έλλειμα ρευστότητας στην περίοδο μεταξύ του παρόντος και του χρόνου κατά τον οποίο θα καταστεί διαθέσιμη νέα χρηματοδότηση.”
Δεν παρέχονται ωστόσο πληροφορίες στο επενδυτικό κοινό σχετικά με τα κατωτέρω σημαντικά θέματα:
- Εάν αυτός ο επενδυτής είναι πράγματι ένα τρίτο μέρος ή είναι ο ίδιος ή σχετίζεται με άλλους υφιστάμενους επενδυτές στο έργο ή οποιονδήποτε από τους μετόχους ή Διευθυντές της DCI.
- Τους ακριβείς όρους και τη δομή αυτής της νέας χρηματοδότησης καθώς επίσης και το αναμενόμενο χρονικό πλαίσιο για την ολοκλήρωσή της.
- Εάν αυτή η χρηματοδότηση θα λάβει τη μορφή μιας αύξησης μετοχικού κεφαλαίου ή θα αποτελέσει νέο δανεισμό που αναλαμβάνεται από το έργο με ταυτόχρονη παροχή συμμετοχής 3% στο μετοχικό κεφάλαιο ως επιπλέον τόκο στους δανειστές.
- Ποιος είναι ο τρέχων προϋπολογισμός του Δ.Σ. της DCI για την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης της ανάπτυξης του Kilada, ποια επιπλέον ποσά θα απαιτηθούν για την ολοκλήρωσή του έργου και πότε και υπό ποιους όρους αναμένει το Δ.Σ. της DCI να λάβει αυτήν την επιπλέον “άλλη χρηματοδότηση” που θα απαιτηθεί.
Επιπλέον, η ανακοίνωση αναφέρει ότι:
“Αναμένεται να εισπραχθούν επιπλέον €4,5 εκ. επιδοτήσεων στο έργο, τους επόμενους 12 μήνες.”
Αυτό που δεν αναφέρει η DCI στην ανακοίνωσή της είναι ότι, σύμφωνα με τους όρους της απόφασης επιχορήγησης του έργου Kilada , η DCI θα πρέπει να πληροί ορισμένες προϋποθέσεις πριν εκταμιευθούν τα €4,5 εκ. Συγκεκριμένα:
- Η DCI θα μπορέσει να αιτηθεί καταβολή επιπλέον δόσης ύψους €2,4 εκ. (ήτοι 40% του συνολικού ποσού επιχορήγησης) μόνον εφόσον ολοκληρωθεί το 65% του έργου. Αυτό απαιτεί επιπλέον επένδυση ιδίων κεφαλαίων €5,2 εκ. από την DCI. Το Δ.Σ. της DCI υποστηρίζει ότι είναι σε συζητήσεις για επένδυση ύψους μόνο €2,5 εκ. Δεν είναι σαφές πού προσβλέπει για την εξασφάλιση των επιπλέον €2,7 εκ. που απαιτούνται.
- Η DCI δικαιούται να αιτηθεί την καταβολής της τελικής δόσης ύψους €1,9 εκ. μόνον όταν (i) έχουν επενδυθεί περαιτέρω €4,55 εκ. ιδίων κεφαλαίων στο έργο, (ii) η ανάπτυξη έχει ολοκληρωθεί και (ii) το έργο έχει ξεκινήσει να λειτουργεί. Στην συνέχεια, σχετική επιτροπή του Υπουργείου Ανάπτυξης θα πρέπει, μετά από σχετικό έλεγχο, να επιβεβαιώσει ότι πληρούνται όλες αυτές οι προϋποθέσεις. Κατά την εμπειρία μας, απαιτείται πρακτικά διάστημα τουλάχιστον 12 μηνών ώστε να εκδοθεί επίσημη βεβαίωση έναρξης λειτουργίας ενός επιδοτούμενου έργου, και το σχετικό τελικό ποσό επιχορήγησης δεν θα καταβληθεί πριν από αυτήν τη βεβαίωση.
Το Δ.Σ. της DCI υποστηρίζει λοιπόν ότι θα είναι σε θέση να εισπράξει τα πλήρη €4,5 εκ. εκκρεμών επιχορηγήσεων (δηλαδή και τις δύο δόσεις όπως περιγράφεται παραπάνω) στους επόμενους 12 μήνες. Επομένως, διαβεβαιώνει τους μετόχους, χωρίς να προσφέρει καμία ειδικότερη αιτιολογία, ότι κατά τη διάρκεια του έτους θα είναι σε θέση (1) να επενδύσει συνολικά επιπλέον €9,75 εκ. ιδίων κεφαλαίων στο έργο, (2) να ολοκληρώσει την πρώτη φάση της ανάπτυξης του Kilada, (3) να ξεκινήσει την λειτουργία του και (4) να εξασφαλίσει ότι η επιτροπή του Υπουργείου Ανάπτυξης θα εκδώσει την απαιτούμενη επίσημη βεβαίωση.
Οι μέτοχοι της εταιρείας μπορούν να σχηματίσουν τη δική τους άποψη για την πιθανότητα να πραγματοποιηθούν όλα τα παραπάνω εντός του χρονικού πλαισίου που υποδεικνύεται από το Δ.Σ. της DCI.
Είναι επίσης σημαντικό για τους μετόχους της DCI, να κατανοήσουν ότι εάν τα επιδοτούμενα έργα στο Kilada δεν ολοκληρωθούν έως την 1 Σεπτεμβρίου 2025, όλα τα ποσά επιχορήγησης που έχουν αποδοθεί στο έργο μέχρι τότε, θα ανακληθούν και η εταιρεία θα πρέπει να τα επιστρέψει αμέσως, πλέον σχετικών τόκων και άλλων κυρώσεων όπως προβλέπεται στην ισχύουσα νομοθεσία.
Πωλήσεις
Στις οικονομικές καταστάσεις του 1ου εξαμήνου του 2023 που εκδόθηκαν στις 30 Σεπτεμβρίου, το Δ.Σ. της DCI δήλωσε ότι:
“Η Εταιρεία προσδοκά επίσης ότι η δυναμική πωλήσεων για βίλες και οικόπεδα θα επιταχυνθεί με την επικείμενη ολοκλήρωση του γηπέδου γκολφ.”
Αντιθέτως, η πρόσφατη ανακοίνωση σημειώνει ότι:
“Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση για αγορά οικοπέδων έχει αυξηθεί, και αναμένουμε να αρχίσουμε ξανά τις πωλήσεις σύντομα. Για να διευκολύνουμε την αναμενόμενη αυξημένη ζήτηση στην ανάπτυξη, έχουμε αναδιαρθρώσει την ομάδα πωλήσεων για να υποστηρίξουμε αυτήν τη αύξηση της ζήτησης.”
Το Δ.Σ. δεν παρέχει καμία εξήγηση γιατί, αντί για την αναμενόμενη αύξηση των πωλήσεων που υποσχέθηκε στους μετόχους τον Σεπτέμβριο του 2023, υπήρξε τελικά πλήρης διακοπή όλης της δραστηριότητας πωλήσεων στο Kilada τους τελευταίους 7 μήνες και σε ποια βάση τώρα “αναμένουμε να αρχίσουμε ξανά τις πωλήσεις οικοπέδων”. Η πραγματικότητα είναι ότι η DCI διέκοψε τη συνεργασία της με τους υπαλλήλους της στους οποίους είχε ανατεθεί η πώληση οικοπέδων στην Kilada τον περασμένο χρόνο, ενώ δεν πούλησε ούτε ένα οικόπεδο από τον Μάρτιο του 2023.
Η DCP έχει εκδώσει ξεχωριστή ανακοίνωση για τα υπόλοιπα θέματα που αναφέρονται στις ανακοινώσεις της DCI, η οποία είναι προσβάσιμη στο: http://dolphincp.com/240418_rns/ .
Για οποιαδήποτε περαιτέρω πληροφορία / διευκρίνιση μπορείτε να επικοινωνείτε στο τηλ. 210 36 14 255 ή στο e–mail:dina@dolphincp.com (Ντίνα Ευαγγελάτου).